松滋四星酒店项目投资分析
一、经济状况：
松滋人口85万，城区人口约20万，09年生产总值80亿，税收5.8亿。支柱产业白云边酒业，产值20亿，创税2亿，菲利甫汽车照明创税1亿。城镇居民人均可支配收入近13000元。政府、企业和居民都有一定的消费能力。
二、市场情况
07-09年房地产土地均价约500元/平（35万/亩），房价约1800元。目前三星级的宾馆，很陈旧，改造之后仍然不能满足需要，场地非常狭小，能容纳住宿和就餐的人数相当少，其他的功能也很不健全。特别是遇到一些大型的会议无法满足。
我们确实需要一个四星级以上的宾馆和我们的政府接待配套，和我们旅游配套。松滋有个白云边酒，也有个洈水湖比较有名。
酒店的经营市场可定为：一、政府小型会议接待；二、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；三、市内招商、贸易、推广等商务活动；四、小型旅游团队接待；五、一般性商务散客；六、家庭、朋友式休闲度假，办寿、升学、结婚等人情往来。
三、优惠政策
净地出让，事业性规费不收，服务性收费按下限收。营业税返还给地方的和地方所得税松滋的部分实行前五年征收之后全额返回，后五年减半征收。
四、投资收益
（一)各类收入
1、住宿收入:该四星级宾馆建成后,前五年平均入住率按50%计算,平均每间收入200元,年住宿收入为:350天×300个/天×200元/间×50%=1050万元。
2、餐饮收入：按每天就餐200人、每人消费100元计算,年餐饮收入为:350天×200人/天×100元/人=700万元；
3、其它收入:各种娱乐和商务、中介服务性收入,每天按2万元计算,年收入为700万元。全年销售收入合计为2450万元。
(二)利润分析
服务业纯利润率按40%计算,投资四星级宾馆可年获纯利润980万元。后五年按平均70%入住率，加上餐饮、娱乐等服务，利润约1500多万。平均年利润1200万元。
30亩产权式酒店别墅：建面13000平方米，2000元/平米，一次性销售收入2500万左右，利润1500万。
五、建议
1、纯四星酒店投资大，收益低，投资回收期较长。
2、一般国内县级市新建四星级酒店，一般用地约30-40亩之间，按地段的不同，再配套60亩左右的商住用地，或20亩左右的商业用地，以降低酒店投资的风险。枝滋的酒店用地不在商业中心，所以配套商住用地比较好一些。
举例说明：（福建石狮服装城）两宗相间一条18米次道路的A地块（32.9亩）和B地块（15.8亩）。其中A地块用于建设四星级以上（含四星级）酒店，建成后客房数在300间以上；B地块为配套商业用地，建筑层数为四层。
政府优惠政策：
根据松滋市人民政府研究决定，对四星级宾馆用地拟定以下具体政策（该政策仅供参考，具体以拍卖出让文件为准）：
一、项目投资要求
1.本次出让地块的项目定位为“国际商务型旅游休闲度假酒店”，等级为旅游饭店四星级以上（含四星级）（GB/T14308-2003），可供出租客房300间（套），主要配套设施有：中、西餐厅（中餐厅能容纳500人就餐）、游泳池、健身房、酒吧、森林吧、夜总会、桑拿浴、网球场、商务中心、会议中心等。综合接待能力达到600人以上，能接待全国性、区域性的会议，承接各类论坛及商业性会展。停车场能容纳轿车200辆以上。
2. 竞得人可以在宗地范围内开发产权式别墅对外销售，竞得人就出让地块的规划设计方案须得到松滋市人民政府批准后方能开发建设。本项目建设工期在2年半内完成。
二、项目投资优惠政策
1.自本项目建成开业之日起，在湖北省有关政策未做调整的前提下，前三年营业税本级留存部分和前五年企业所得税本级留成部分全额奖励给竞得人、后五年企业所得税本级留成部分50%奖励给竞得人用于扩大经营。
2.松滋市相关部门免收项目建设过程中的行政事业性规费；中介服务性收费按最低标准的30%收取。
三、价款返款政策
1.本地块政府原则上按工业用地的地价标准（7万元/亩）进行供应，但是考虑到基准地价等因素，本地块的起拍价定为人民币1264万元（单价21万元/亩）。
2. 若拍卖成交，竞得人应在成交之日起10日内付清全部成交价款。松滋市人民政府按以下标准向竞得人返还部分拍卖成交价款：成交价在起拍价内的部分，按842.1万元（单价14万元/亩）返还竞得人；成交价超过1264万元的，松滋市人民政府将超出部分的80%返款给竞得人。 |