谁将是支撑2010楼市的力量

（乐居工作室评论员  李建新）近期新浪乐居发布的房地产交易数据显示，2010年1月，环比2009年12月期房成交套数和成交面积分别下降47.1%和45.9%，其中，实际成交的商品住房环比下降42.4%和42.8%。现房成交量也环比下降43.5%和44.6%。

单单看环比数据是惊人的，下降幅度可以说是被“腰斩”。2月份正值农历新年，不出所料，忙于过年的市场，交易数据更会萧索，没有了虎年的虎虎生威，显露的是熊年颓势连绵。同时，这一系列的市场表现正是在国家系列会议政策出台后的产物，增添了市场揣测的神秘。更有心理敏感人士早早跳出来大声疾呼，政策效应强势显现了，2010年将是楼市“杯具”。那么市场现状如何，未来如何变化，新年后的期待如何呢。我们接下来请看一些数据：

从新浪乐居监测数据可以看出，2008年楼市处于近三年中的低点，2009年的市场高企也是从后半年发动的。临近年底，市场火热达到高潮，将前两年的成交记录抛在身后，甚至达到2007年7月夏天的温度。

图为2007年、2008年、2009年北京市商品房销售走势图表

与商品房市场交易数据增加的是，商品房交易均价也是快速拉升。每次的交易火热都会催生交易价格的新高。这种新高的背后是土地成本的增加，如地王的频现；还有新房、二手房的交易数据的整体增加，二手房数据也是超过新房；对于2008年数据，成交面积增加30%，成交价格同样也增加30%。

2010年的市场走势在地王拉升、市场成交优良的映衬下可以说无比绚烂。但是新房二手房的新年第一课是真实的，1月份，10家被调查单位的二手住宅成交4450套，月度成交量跌至上年3月份以来的最低值，比上年12月下降64.5%，成交环比为2009年12月份的1/3。

难道中国市场真有事不过三的魔咒吗，从2007年的火热到现在2010年转眼3年期限已到。事态会如何变化呢。我想影响后市发展，为2010年楼市发展贡献支撑力量有如下几条：

1、2000年，我国的城市化率为36%。10年过去了，2009城市化率达到45%，年均增加1个百分点。且东部城市城市化率超过50%，接近60%。尤其是近几年的城镇化发展，城市化水平进一步大幅提高。一线城市城市化率普遍超过70%。一定程度上也导致，城市中房地产市场价格的较高，与城镇化人口众多，购买力持续增加不无关系。未来一线城市通过交通延伸、城市功能规划实现的新城化、郊区化策略将成为今后重点活动，也是楼市发展的重要力量之一。

2、近期公布的09年宏观经济数据较为乐观，2009年1-4季度，全市完成地区生产总值4230.26亿元，按可比价计算，比去年同期增长11.5%。积极的宏观经济表现让政府政策出台具有更强的灵活性。可以说，未来政府的政策针对性更高，调整力度会更大。但是，仍可以发现中小型经济体依旧表现疲软，未来世界经济方向中仍没有找到合适的位置，且经历了金融风暴后的中小型经济体的恢复也需要一定的缓节周期。反过来看，房地产经济就成了不得不依靠的“独生子”。后期市场更多的是规范化的制定，以及公平性的培养。比如岁尾年初出台的保障性住房策略，今年将有坚定的落实举措。一定程度上也会促进购买力的释放。

3、房地产资金依旧是开发企业的心头病。可以说再优秀的企业仍会受到资金的困扰。限制力低的、宽松的融资环境必然鼓励开发企业扩张的勇气。毕竟项目周期一般都在3年左右，投资回报周期短。2010年的银行资金是不是仍旧会大量流入房地产市场还不能妄下定论。中国人民银行行长周小川在澳大利亚悉尼出席活动时表示，国内通货膨胀已经显现，虽然仍处于低位，但必须对目前的形势保持警惕。此番言论无疑是一个信号，开发企业未来融资渠道需要更为多种，才能为企业的开发准备好弹药。开发企业资金充裕最多是一种符号，但是面对当前购置土地的高昂成本、逐渐增加的建造成本，也不得不打打算盘。

4、从购房者来看，2009年购买房产成功人群再次置业的可能性依旧存在；尚未置业有短期购房需求的仍然很多。对于住房私有化逐步深入的变革社会、对于通胀市场中的不动产的价值保值作用更为明显。有一句话来说就是，需求不是问题，关键是怎么激发需求。2008年市场就是教训，但是2010年市场又不同于2008年。2010年的市场环境远比2008年要“温暖”。2010年依旧是充满期待的。